English
Kritické zhodnocení
Uběhla víc než dvě desetiletí od doby, kdy se na základě vládou řízeného megaprojektu začalo s přestavbou Puerta Madero, nejstarší části přístavní oblasti při ústí řeky Río de la Plata v Buenos Aires. Svého času očividně se rozkládající Puerto Madero, jehož úpadek urychloval i rozklad sousedního městského centra, je dnes turistickou ikonou a střediskem rozvoje a pokroku přitahující rezidenty i návštěvníky nádherným parkem a bohatým kulturním vybavením. Bydlí zde na 5000 nových obyvatel a poskytuje kolem 45 000 pracovních míst ve službách. Najdeme zde řadu významných architektonických staveb jako Ženský most Santiaga Calatravy (Puente de la Mujer) či ústředí YPF Césara Pelliho. Přestavěný přístav přispěl k oživení městského centra a ovlivnil trendy rozvoje v celé argentinské metropoli.
Přestavba Puerta Madero o rozloze 170 hektarů poblíž prezidentského paláce Casa Rosada v samotném centru města se stala prvním latinskoamerickým urbánním projektem obnovy nevyužívaných pozemků s chátrající zástavbou takového rozsahu a komplexity. Projekt byl koncipován jako součást širší strategie rozvoje městského centra, jež zahrnovala rovněž změny v regulaci využití půdy, renovaci budov a rekonstrukci sociálních bytů v historických budovách. Tento článek vychází ze zkušeností získaných během dvou desetiletí existence projektu a zkoumá, v jakém rozsahu dosáhlo Puerto Madero svých cílů: do jaké míry přispělo ke zvrácení nežádoucích tendencí vývoje města, jak se prosadilo jako významné centrum Buenos Aires a zda povzbudilo místní ekonomiku a zlepšilo životní podmínky všech porteños.
Přístav v krizi
Puerto Madero bylo jako přístav opuštěno na začátku 20. století, kdy se operace přesunuly do Puerto Nuevo. Koncem 80. let trpělo Puerto Madero už řadu desetiletí zanedbaností a nedostatečným využíváním. Federální generální správa přístavů vlastnila pozemky, ale plánování spadalo pod jurisdikci města a národní vlády. Podobně vládne velkému Buenos Aires – kde bydlí 35 % argentinské populace a vytváří se 46 % hrubého domácího produktu – řada institucí, které mají často problém s koordinací. Aby se zjednodušily pravomoci, byla vytvořena veřejná společnost s.r.o. s podíly rovnoměrně rozdělenými mezi národní vládu a městskou správu, která měla celý projekt řídit. V roce 1989 převedla federální vláda vlastnictví tohoto sektoru přístavu na novou společnost CAPM (Corporación Antiguo Puerto Madero).
Jakmile byly na CAPM převedeny federální pozemky, bylo jejím úkolem navrhnout situační plán, definovat samofinancující kapitálový model, zlepšit stav pozemků a míst souvisejících s projektem, obchodně je využít a řídit proces jejich rozvoje v souladu s rámcovým termínem a směrnicemi hlavního plánu. Na rozdíl od podobných nejistých podniků ve světě, které se obvykle opírají a podstatné veřejné financování nebo mají přístup k úvěrům, CAPM neobdrželo od státu žádné veřejné prostředky kromě převodu pozemků a muselo vygenerovat vlastní tržby k pokrytí operačních nákladů. Asanace přístavu nemohla být provedena jinak, neboť federální vláda se musela soustředit na fiskální zotavení a vytváření nových pracovních míst uprostřed celonárodní krize.
Kontext a časový průběh megaprojektu
Přemístění aktivit z tradičního centra omezilo jako ve většině latinskoamerických měst využití veřejných dopravních prostředků a vedlo k pozvolnému úpadku historických budov, z nichž většina se propadla na úroveň podstandardního bydlení. Navrhovaná přestavba Puerta Madero byla součástí širší strategie města určené k ochraně historického odkazu, ke stimulaci rozvoje centra a lokální ekonomiky a k podpoře obratu v nežádoucím schématu osídlování.
Přestavba se uskutečnila ve čtyřech etapách. Během první etapy (1989–1992) CAPM prodala stará okolí doků na západním konci přístavu, čímž zahájila proces přestavby a pokryla počáteční náklady projektu. V roce 1991 podepsalo město a Společnost architektů dohodu o uspořádání národní soutěže na ideové návrhy přestavby Puerta Madero. V roce 1992 začala spolupráce tří nejlepších týmů při vytváření pracovní verze urbánního projektu Puerto Madero. Přestavba vyžadovala novou parcelní geometrii, která by umožnila stavební činnosti bez nutnosti demolovat hodnotné a významné struktury. Mnoho staveb historického přístavu, jako například velkosklady, bylo možné obnovit, aby splňovaly požadavky související s novými funkcemi, a propojit tak cenné historické dědictví s novým vývojem.
Během druhé fáze realizace (1993–1995) obdrželi vítězové soutěže smlouvu na hlavní plán. Původní návrh počítal s rozvojem 1,5 milionu m2 pozemků soustředěných v centrální poloze, aby se napomohlo oživení centra města. Plán předpokládal ve dvacetiletém horizontu rozvoj obchodních aktivit, výstavbu kulturních a rekreačních zařízení, kaváren, restaurací, doprovodného vybavení, profesionálních studií a obchodní aktivity středního rozsahu (firmy zabývající se tiskem, balením a skladováním), které mohlo 16 bývalých a renovovaných přístavních velkoskladů pojmout. Jako kompenzace za úbytek ploch rozšířením městského centra se počítalo s metropolitním centrálním parkem, ekologickou přírodní rezervací a obnovenou jižní esplanádou. Vzhledem k původnímu předpokladu, že budou převládat kancelářské budovy, neměl počet očekávaných bytových jednotek překročit hodnotu 3000. (Požadavky se ale později ukázaly vyšší, což vedlo k dnešním 11 000 bytovým jednotkám.) Během třetí fáze (1996–2000) bylo postavena většina veřejných staveb a výdaje projektu spolu s prodejem pozemků dosáhly maxima. Ceny za čtvereční metr stavby se v této době nijak významně neměnily, do konce desetiletí kolísaly mezi 150–300 dolary za m2. V této třetí fázi se profil investorů proměnil z původní průkopnické skupiny malých a středních firem podstupujících velké riziko (1989–1993) k velkým firmám investujícím do osvědčených produktů. V roce 2001 už bylo jen málo veřejných pozemků na prodej a veřejné korporace měly dostatek likvidních aktiv k dokončení veřejných staveb podle projektu.
Čtvrtá fáze přestavby zahrnuje dva úseky, od roku 2001 do roku 2003 a od roku 2004 do dnešních dnů. Zpočátku strádal projekt ekonomickými, finančními a politickými zmatky spojenými s fiskální krizí v roce 2001, kterou ještě prohlubovalo nedodržování externích splátek dluhu ze strany vlády. V tomto období se CAPM musela vyrovnávat s velkou nejistotou ve vládě a prodeje pozemků byly pozastaveny. Po prezidentských volbách v roce 2003 začala vláda jednat na mezinárodní úrovni, podařilo se jí restrukturalizovat vnější dluhy a výrazně zlepšit ekonomické podmínky. Zároveň se CAPM podařilo vyřešit některé soudní spory o pozemky a mohla přistoupit k jejich dalšímu prodeji. Z výnosů pak byla schopná dokončit zbývající veřejné stavby.
Jakmile se pozemky v Puertu Madero staly vzácnější, začali se developeři poohlížet po okolí centra města, kde hledali alternativní investiční možnosti. Rozsah a komplexnost přestavby přístavu přitahovaly investory s užším vztahem k národním a mezinárodním finančním trhům. Mnoho z nich se rozhodlo investovat v centru místo na periferii. Projektu se tak podařilo přesměrovat tržní trendy v souladu s prioritami urbánní politiky – k tomuto posunu by bez státní intervence nedošlo.
Úspěchy projektu
Dnes je projekt na 1,5 milionu m2 podle plánu téměř dokončen. Od počátku až do poslední fáze byl financován jen z prodeje pozemků a koncesemi. CAPM prodalo do roku 2011 majetky v přibližné hodnotě 257,7 milionu dolarů a proinvestovala 113 milionů dolarů ve veřejných stavbách, s režijními náklady ve výši 92 milionů dolarů včetně manažerských platů a ostatních operačních nákladů. Ceny pozemků se vyšplhaly od od 150 v roce 1990 na dnešních 1 200 dolarů za m2 a projekt přitáhl značné soukromé investice. Rovněž přidal k městskému systému parků čtyři velké vodní plochy o celkové rozloze 39 ha a 28 ha zelené plochy. Dále usnadnil otevření ekologické přírodní rezervace a umožnil přístup k jižní promenádě Costanera Sur, kterou navrhl počátkem 20. století Jean-Claude Nicolas Forestier, mimo jiné autor havanské Paseo di Prado. Přilehlé centrum města slouží opět jako nezpochybnitelný referenční bod veřejných úřadů a administrativních, finančních a komerčních celků vysoké úrovně.
Puerto Madero se tak stalo pobídkou lokálního ekonomického růstu, což nakonec vedlo ke zvýšení daňových výnosů. Díky státní iniciativě došlo k soukromým investicím ve výši 2,5 milionu dolarů s dnešní hodnotou kolem 6 milionů dolarů. Přestože není k dispozici celkové vyúčtování, celkové výnosy z podnikových daní z příjmu jsou odhadovány na 158 milionů dolarů a příjmy z daní veřejných korporací na 19,86 milionu dolarů Noví vlastníci platí magistrátu města přibližně 12,4 milionu dolarů na daních z majetku ročně. Po dokončení všech stavebních aktivit mají očekávané výnosy z majetkových daní činit ročně přibližně 24,3 milionu dolarů.
Projekt rovněž povzbudil růst pracovního trhu. Soukromé stavební aktivity v Puertu Madero zahrnují dnes 450 milionů dolarů mzdových nákladů – což se rovná, rozloženo do dvaceti let, 900 000 pracovním měsícům nebo 3 750 pracovních míst ročně. Investice do veřejných staveb vytvářely 313 pracovních míst ročně po dobu dvaceti let, plus 26 777 administrativních míst v roce 2006 a 45 281 míst ve službách v roce 2010. Tato čísla dokládají vitální roli, jakou sehrál projekt při stimulaci místní ekonomiky.
Puerto Madero
Alfredo Garay
Laura Wainer
Hayley Henderson
Demian Rotbart
Zdroj: redakce AW, Organic City 2016